― 路線価は税金の基準、査定価格は市場のリアル ―
不動産の価格には「路線価」「査定価格」「実勢価格」など、似た言葉がいくつもあります。
その中でも「路線価と査定価格が違うのはなぜ？」という疑問は、
売却を考える人が最初に抱く不安です。
結論から言うと、 路線価は“税金のための価格”、査定価格は“市場で売れる価格”。
目的が違うため、数字が一致しないのは自然なことです。
■ 路線価とは｜税金計算のための「基準価格」
路線価は、国税庁が毎年発表する 相続税・贈与税の計算用の土地価格。
道路ごとに「標準的な宅地1㎡あたりの価格」が設定されています。
さらに補足すると、 路線価は実勢価格（実際の取引価格）の約80％を目安に設定される傾向があります。
これは税務上の公平性を保つための仕組みで、全国的な基準です。
また、よく混同される「固定資産税評価額」とは別物で、
固定資産税は市町村が評価し、路線価は国税庁が評価します。
■ 査定価格とは｜市場で売れる「実勢価格」
査定価格は、不動産会社が 実際に売れる可能性のある価格 を算出したもの。
周辺の成約事例や需要動向をもとに、次のような要素を加味します。
- ・土地の形・間口・奥行き
- ・接道条件（道路の幅・方位）
- ・周辺の売却事例
- ・建物の状態・築年数
- ・人気エリアかどうか
- ・市場の動き（需要と供給）
つまり、査定価格は「今の市場でのリアルな価値」。
路線価より高くなることも、低くなることもあります。
■ 違いが生まれる理由｜目的がまったく違うから
■ 倉敷市でよくある傾向
倉敷市では、 路線価より査定価格が高く出るケースもあれば、逆に低くなることもあります。
- ・駅近・商業地 → 査定価格が上振れしやすい
- ・調整区域・再建築不可 → 査定価格が下振れしやすい
- ・新築需要が強いエリア → 実勢価格が路線価を上回る
- ・古家付き土地 → 建物の状態により査定が変動しやすい
■ まとめ｜路線価と査定価格は「どちらも正しい」
路線価と査定価格が違うのは、 どちらかが間違っているわけではなく、 「使う目的が違う」からです。
- ・路線価 → 税金のための基準（実勢価格の約80％が目安）
- ・査定価格 → 実際に売れる市場価格
倉敷市で売却を考えるなら、 路線価は「目安」として確認しつつ、
査定価格＝市場のリアルな動きを基準に判断するのが安心です。