■ 結論：平均「10〜15組の内見」で1成約
まず押さえておきたいのは、
国の統計にもレインズにも「内見数」の公的データは存在しないという事実です。
しかし、西日本レインズ（近畿・中国・四国）の成約率から逆算すると、
中古戸建・中古マンションは “１０〜１５組の内見で１成約” が平均ラインになります。
岡山・倉敷の体感値とも一致しており、
１０組前後で決まらない場合は、価格・印象・説明のどれかがズレている可能性が高いといえます。
■ 西日本レインズの成約率（公的データ）
西日本レインズは毎月、以下を公表しています。
- ・新規登録件数
- ・成約件数
- ・在庫件数
- ・成約価格帯
- ・築年数別の成約状況
この「新規登録数」と「成約数」から成約率を算出できます。
● 中古戸建の成約率
25〜35％前後 （＝登録された物件の約1/3が売れる）
● 中古マンションの成約率
30〜40％前後 （マンションは流動性が高く、売れやすい）
この成約率と市場データ（民間調査の平均内見数 8〜15件）を組み合わせると、
10〜15組で決まる物件が「普通」という結論になります。
■ 10〜15組で決まる家の共通点
損をしたくない売主が見るべきポイントはここです。
【決まる家】には、共通点があります。
① 相場の±5％以内の価格
岡山・倉敷は価格に敏感な市場です。
相場より 10％高いだけで内見数が半減するケースが多い。
② 築年数が“買いやすいゾーン”にある
- ・戸建：築20年以内
- ・マンション：築30年以内
築古でも売れるが、修繕履歴・耐震・水回りの状態が成約率を左右します。
③ 写真の生活感が少ない
倉敷はファミリー層が多く、 「生活感が強い写真」は敬遠されやすい。
④ 売却理由が“買主に不安を与えない形で説明されている”
売却理由は前向きである必要はありません。
重要なのは、買主が不安を感じない説明になっているかどうかです。
転勤・住み替え・相続整理などは説明しやすい理由ですが、 離婚や急ぎの売却であっても、
「○○で生活環境が変わったため売却します」など、 淡々とした説明にすれば成約率は下がりません。
買主が気にするのは理由の内容ではなく、 物件の状態・価格・安心感です。
⑤ 内見時の第一印象が良い
特に倉敷は「玄関・水回りの清潔感」を重視する傾向が強い。
■ 30組見ても決まらない家の特徴
内見が多いのに決まらない家には、淡々とした理由があります。
- ・価格が相場より高い（＋10〜15％）
- ・写真が暗い・生活感が強い
- ・説明が不十分で不安を与える
- ・水回りの古さが目立つ
- ・駐車場が狭い／停めにくい
- ・周辺環境の説明が弱い（騒音・交通量など）
これらが1つでも当てはまると、 「内見は来るのに決まらない」状態になりやすい。
■ 倉敷エリアの体感値
倉敷は「内見数が多いのに決まらない」エリアではありません。
むしろ、相場に合わせれば素直に決まる市場です。
- ・中古戸建：8〜12組で成約が多い
- ・中古マンション：5〜10組で成約が多い
逆に、 15組を超えても決まらない場合は“価格か印象”のどちらかがズレている可能性が高いです。
■ 今日できる改善チェックリスト
損をしたくない売主向けに、行動だけをまとめます。
- ・相場の±5％以内に価格を合わせる
- ・玄関・水回りを重点的に整える
- ・生活感の少ない写真に差し替える
- ・売却理由を「不安を与えない形」で説明する
- ・内見前に必ず換気・照明チェック
- ・不動産会社に「内見者の反応」を必ず確認する
「今の価格設定で本当に合っているのか」「内見者の反応は適切か」を
客観的に整理するだけで、成約までの道筋は大きく変わります。
倉敷エリアでの売却判断に迷う場合は、
住まいるエージェント（株）萬屋が、 相場・成約率・内見状況を踏まえた“損をしないための売却判断”を 淡々とお伝えします。
過度な営業はしません。 必要な情報だけを整理し、売却の判断材料を提供します。